pamplona. La crisis en el sector inmobiliario ha obligado a muchas empresas constructoras a refinanciar sus deudas con las entidades financieras, en algunos casos a través de complejas operaciones en las que éstas se quedan con la propiedad de los terrenos hasta que no se dinamice el mercado y, en otros, mediante el embargo directo de solares -para pagar sus deudas- o de las viviendas no vendidas y cuya construcción financiaron. El desembarco de bancos y cajas en un sector con el agua al cuello ya es visible en los principales desarrollos urbanísticos de Pamplona y su Comarca. Sin ir más lejos el grueso de las viviendas que promociona la firma Nadesa en el barrio de San Jorge se encuentran en manos de varias entidades financieras. Y éstas serán las encargadas por tanto de la promoción de los pisos, algo que está siendo muy habitual en otras ciudades del país.

La parálisis que azota al sector del ladrillo obliga a ser muy prudente antes de construir pero las empresas necesitan liquidez a la hora de afrontar pagos por lo que una práctica cada vez más generalizada es llegar a acuerdos con los bancos. En Donapea, por ejemplo, una parte importante de los 150.000 metros cuadrados que está previsto desarrollar en la meseta de Cordovilla están en manos de financieras, principalmente de Caja Navarra, según han confirmado fuentes del sector. Por lo tanto, recién aprobada el Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal que recalifica como urbanos estos terrenos para el desarrollo de 4.500 viviendas, la titularidad de este suelo ya no es de los promotores. En la misma situación se encuentran también otros solares sí urbanizados como Lezkairu, Ripagaina y Ardoi, o sin urbanizar como Magdalena o Etxabakoitz. En algunos de ellos como Lezkairu las financieras han embargado los terrenos por las deudas contraidas por las promotoras como ocurrió con Sacyr.

Para Luis Martínez Oroquieta, presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Navarra, la refinanciación no es una mala solución. "Hay que hacer un trabajo de adelgazamiento y una de las posibilidades es cambiar crédito por inmuebles". "Es una negociación para tratar de solucionar los problemas de liquidez", indica. El traspaso a los bancos de terrenos depende de "los pactos". "Muchas veces se pacta con opción de compra o de recompra", agrega.

"Es un acuerdo que evita el concurso de acreedores que es el verdadero problema. Las empresas buscan refinanciaciones lo que significa reducir la deuda y buscar liquidez que te permita funcionar en un plazo de dos, tres o cuatro años", precisan. En el momento en que los terrenos se urbanicen, las financieras no tendrán ningún problema en "buscar un promotor para llevarlos adelante", precisan otras fuentes. "Al final la entidad financiera no quiere tener un suelo sino un solar para poder edificar. Si a corto plazo se urbaniza va a contribuir como un propietario más a la urbanización y ese suelo entendemos que no lo van a promocionar ellos sino nosotros", agregan.

Para Juan Las Navas, de Urpasa, una de las empresas que se ha desecho de terrenos "temporalmente" en zonas urbanizadas como Ardoi en Zizur Mayor, "existe un pacto de recompra con los bancos para el momento en que se pueda promocionar ese suelo". "Es una operación de mutuo acuerdo. Si tenemos que pagar intereses y no tenemos ingresos hay problemas. La solución es llegar a un acuerdo: una carencia de pago de intereses de manera que el banco se queda con ese terreno durante un año hasta que se lleve a cabo la reestructuración de los planes municipales que la ley autoriza con el fín de darles un poco más de edificabilidad y que sean viables. La idea es que, después, las constructoras hagamos las promociones. Es una situación transitoria para seguir adelante", indica. La fórmula es sencilla, para no tener que pagar los intereses los bancos con los que se ha financiado la compra de esos terrenos pasan a ser propietarios del suelo hasta que se éste se active en el mercado. "Este tipo de operaciones no tienen las características de un embargo. Si se da un embargo hablamos de empresas que van a entrar casi en liquidación porque, de lo contrario, los bancos no se quieren quedar con esos bienes. Otra cosa es que le interese al banco ese suelo y se lo vendas", reconoce. "Lo grave es que hubiera empresas que sabes que no van a terminar una obra, pero no es el caso. Los compradores pueden estar tranquilos", indica.

selección La apuesta de los bancos va a ser selectiva, señalan otras fuentes del sector. "Las entidades financieras van a gastar el dinero donde vean una rentabilidad a corto plazo, y esa inversión será en promociones que sean viables en pocos años y no en cinco o en diez años", indican. "Hay mucho suelo y habrá que decidir cuál. Si ahora se va a edificar menos, el suelo que hay será para más años", admiten. Ardoi, Ripagaina y Lezkairu serían las promociones más viables por tratarse de urbanizaciones acabadas, aseguran estas fuentes. "Si había suelo para muchas viviendas, ahora se amplía todavía más con el aumento de edificabilidad", precisan. "Ahora mismo las entidades financieras no están respondiendo. Con la ley de reestructuración de la banca esperamos que para septiembre-octubre sepamos donde estamos porque, sino, puede haber un parón importante", indican.